Koupě novostavby v Praze: co by měli kupující vědět

Brožura ukazuje slunnou terasu, uklizenou kuchyň a výhled. To, co ve skutečnosti v den podpisu kupujete, může být jáma v zemi a vedle jeřáb. Koupě novostavby v Praze je naprosto běžná a dobrá cesta k modernímu a úspornému bydlení. Jen to není totéž jako koupit byt, který si můžete obejít.

Čím se liší od koupě staršího bytu

U staršího bytu vidíte byt, dům i sousedy. U novostavby se často spoléháte na výkresy, vzorový byt a pověst developera. Platíte po etapách podle postupu stavby a klíče můžou být mnoho měsíců daleko. Na oplátku dostanete nové rozvody, moderní izolaci, záruku a často možnost ovlivnit dispozici a provedení.

Ne každá novostavba je nedokončená. Některé byty jsou v hotových projektech a lze se do nich brzy nastěhovat. Zeptejte se hned na začátku, o který druh jde.

Kroky

Jak najít projekty

Přehled novostaveb v celé zemi najdete v adresáři novostaveb na Novostavby.com, projekty podle polohy na mapě výstavby na Novostavby.com a podle developerů aktivních v Praze zjistíte, kdo staví. Jsou to přehledy, ne doporučení, takže každého developera i projekt si ověřte sami.

Otázky ke smlouvě

Projděte je s právníkem dřív, než podepíšete:

• Co přesně obsahuje specifikace (plocha, provedení, spotřebiče)?
• Jaký je plánovaný termín dokončení a co se stane, když se zpozdí?
• Jak jsou rozloženy platby a co chrání vaše peníze, když developer selže?
• Jdou peníze na úschovní účet u advokáta nebo notáře, nebo přímo developerovi?
• Jaké sankce platí, když některá strana od smlouvy odstoupí?
• Jaké jsou záruční podmínky?

Občanský zákoník dává kupujícím zákonnou odpovědnost za vady a lhůta se u budov a jiného zboží liší, proto nechte právníka potvrdit, co říká vaše smlouva.

Peníze

Novostavby často chtějí vyšší první platbu, než lidé čekají, protože developer chce peníze brzy. Hypotéka se může vyplácet až později, takže mezitím můžete potřebovat hotovost. Zeptejte se banky, jak se úvěr uvolňuje a zda to sedí s platebním kalendářem. Váš podíl vysvětluje náš text o tom, kolik vlastních peněz potřebujete na koupi bytu.

Daň z nabytí nemovitých věcí se u koupě neplatí. Počítejte ale s poplatkem katastru a s platbami společenství vlastníků, které začínají převzetím; standardní náklady uvádí průvodce prvním bytem.

Jak číst reference developera

Novostavba je zčásti sázka na stavitele. Navštivte dokončený dům, promluvte si s obyvateli a prohlédněte si společné prostory několik let po předání. V obchodním rejstříku zkontrolujte společnost, která smlouvu podepisuje a která bývá účelovou firmou založenou pro daný projekt. Zeptejte se, kdo za ní stojí, jak je projekt financován a co se stane s vašimi penězi při zpoždění. Developer s dobrými referencemi vám dokončené domy rád ukáže. Ten, kdo se tématu vyhýbá, vám něco sdělil.

Specifikace, příplatky a zpoždění

U mnoha novostaveb si můžete vybrat provedení, například podlahy, dlažbu a uspořádání kuchyně, s termíny a ceníky. Specifikaci mějte písemně, se značkami nebo normami, a ujistěte se, že vše, co bylo slíbeno ve vzorovém bytě, je ve smlouvě. Parkovací stání, sklepy a komory se často prodávají zvlášť, proto zkontrolujte, že jsou zahrnuty a zapsány.

Termíny se posouvají. Smlouva by měla stanovit plánovaný termín dokončení a říct, co se stane, když se nestihne: smluvní pokuta, právo odstoupit, nebo nic. Pokud mezitím bydlíte v nájmu, nevypovídejte, dokud nemáte realistický termín dokončení, protože výpovědní lhůta v nájmu běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení a nechává méně času, než byste čekali.

Při předání

V tuto chvíli držíte trumfy. Předávací protokol nepodepisujte, dokud nezkontrolujete byt podle specifikace. Vezměte kamaráda, baterku a seznam. Otevřete okna, pusťte kohoutky, spláchněte záchody, vyzkoušejte světla a topení a změřte podlahy, pokud smlouva určuje plochu. Každou vadu zapište do protokolu s termínem opravy a vše vyfotografujte.

Poté si zapište stavy měřidel, otevřete účty u dodavatelů energií na své jméno a vyzvedněte návody, záruční listy a průkaz energetické náročnosti budovy. Vstupte do společenství vlastníků, přečtěte si první zápis a zeptejte se na fond oprav. Mějte jednu složku na smlouvu, protokol, specifikaci a každý e-mail o vadách a závady hlaste písemně v záruční lhůtě. Pokud novostavbu srovnáváte se starším bytem, podívejte se na stránku o čtvrtích pro kupující prvního bytu.

Časté otázky

Mohu byt v novostavbě rychle znovu prodat?

Až ho budete vlastnit, ano. Vlastnictví přechází zápisem do katastru. Před dokončením zkontrolujte ve smlouvě případná omezení.

Co když developer zpožďuje?

Smlouva by měla stanovit následky. Nechte právníka přečíst ustanovení o zpoždění a smluvních pokutách.

Je novostavba lepší než starší byt?

Záleží na ceně, poloze a ochotě čekat. Novostavby nabízejí moderní rozvody a záruky, starší byty jistotu.

Potřebují cizinci povolení ke koupi?

Ne, cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti. Hypotéka závisí na bance.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.