Kolik vlastních peněz potřebujete na koupi bytu v Praze?

Stručná odpověď: hypotéka málokdy pokryje celou cenu. Část peněz přinesete vy, zbytek půjčí banka a velikost vaší části závisí na věřiteli, vašem profilu a na tom, co zrovna doporučuje centrální banka. Delší odpověď níže ukazuje, jak si vlastní číslo správně spočítat.

Dva pojmy, dva významy

V angličtině může „deposit“ při koupi bytu znamenat dvě různé věci. Čeština je rozlišuje:

• Vlastní zdroje (angl. equity): úspory, které vkládáte do kupní ceny. To je „down payment“, který má většina lidí na mysli.
• Rezervační poplatek nebo záloha prodávajícímu (rezervační poplatek, záloha): platba, která byt stáhne z trhu, zatímco se vyřizují papíry. Obvykle se započítává do ceny, ale rezervační smlouva musí říkat, co se stane, když obchod nevyjde.

Rezervační poplatek je malou částí mnohem větších vlastních zdrojů. Jejich záměna vede k chybám.

Jak funguje výpočet

Banka byt ocení a půjčí do určitého procenta hodnoty (nebo ceny, podle toho, co je nižší, podle věřitele). Zbytek jsou vaše vlastní zdroje. Protože banky používají vlastní odhad, může vyjít pod dohodnutou cenou a rozdíl musíte doplnit vy.

Smyšlený příklad. Předpokládejme, že byt stojí 6 000 000 Kč a banka by půjčila až 80 % hodnoty, přičemž odhad se rovná ceně. Úvěr je 4 800 000 Kč a vaše vlastní zdroje 1 200 000 Kč. Pokud banka byt ocení na 5 700 000 Kč, je 80 % z toho 4 560 000 Kč, takže přinášíte 1 440 000 Kč. Údaj 80 % je jen ilustrační. Není to aktuální pravidlo ani příslib.

Co určuje limit

Dvě věci. Za prvé politika každé banky, která se může lišit u nového a starého bytu, podle vašeho příjmu a pobytového statusu. Za druhé Česká národní banka, která zveřejňuje doporučení, kolik by banky měly půjčovat vzhledem k hodnotě nemovitosti a k příjmu. Tato doporučení se v minulosti měnila a mohou se změnit znovu, proto sledujte cnb.cz a požádejte banku o aktuální podmínky písemně. Lidé, kterým chybí hotovost, se občas ohlížejí po družstevním bytu nebo po zajištění jinou nemovitostí. Každá cesta má vlastní rizika, proto se napřed poraďte s odborníkem.

Náklady navíc

Vaše vlastní zdroje nejsou celý účet. Počítejte s:

• právníkem nebo notářem a případnou úschovou;
• odhadem banky a poplatky za úvěr;
• poplatkem katastru za převod (stav k roku 2026; částku ověřte u ČÚZK);
• prvními měsíci záloh společenství vlastníků jednotek a energií;
• nábytkem a případnými opravami.

Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí. Byla zrušena pro převody s daňovou povinností od konce roku 2019, takže ji do rozpočtu nezahrnujte.

Odkud peníze mohou pocházet

Banky chtějí vidět, že váš podíl je skutečný. Počítat se mohou úspory, výnos z prodeje jiné nemovitosti, investiční fond nebo dar od rodiny, ale každé z nich vyžaduje doklady. Dar obvykle vyžaduje podepsanou darovací smlouvu a banka se může ptát na zdroj. Hotovost, která se na vašem účtu objeví týden před žádostí, vyvolává otázky, proto úspory převeďte včas a uschovejte výpisy. Zahraniční prostředky musí být také dohledatelné; zeptejte se, které doklady banka uznává. Seznam dokladů najdete v našem průvodci hypotékou pro cizince.

Pokud už byt vlastníte, banka posoudí obě nemovitosti i celkový dluh a načasování prodeje vůči koupi je skutečná hádanka. Zeptejte se věřitelů, jak zacházejí s prodejem, který ještě není uzavřen. Kupujete s partnerem? Počítají se oba příjmy a odpovídáte oba. Předem se domluvte, jak se podíl rozdělí a zda to odrážejí vlastnické podíly. Právník může sepsat, co se stane, když jeden z vás bude chtít odejít. Je to nudný rozhovor a nejlevnější pojištění, jaké koupíte.

Zkouška splátek

Až budete znát výši úvěru, zjistěte měsíční náklad. Hypoteky.com mají model splácení, kde můžete měnit sazbu a dobu splácení. Širší pohled na to, kam směřují sazby a objemy, nabízí Hypoteky.com v datech o českém hypotečním trhu. Ani jedno není nabídka; úvěr může schválit jen banka. Náš výklad kolik měsíčně stojí 30letý úvěr ukazuje výpočet na smyšlených číslech a průvodce prvním bytem ukazuje, kam vlastní podíl v procesu zapadá.

Časté otázky

Je zákonem dané minimum vlastních zdrojů?

Banky si stanoví vlastní podmínky v rámci doporučení České národní banky. Aktuální podmínky ověřte u banky a na cnb.cz.

Mohu si půjčit 100 % ceny?

To je neobvyklé. Zeptejte se věřitelů na jejich aktuální maximum a počítejte s tím, že část ceny přinesete.

Počítá se rezervační poplatek do vlastních zdrojů?

Obvykle se započítává do ceny, ale zkontrolujte rezervační smlouvu.

Může se počítat dar od rodičů?

Často ano, s darovací smlouvou a doklady. Rozhoduje banka.

Platí se při koupi bytu daň?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Jiné daně mohou vzniknout při prodeji nebo pronájmu bytu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.