Realitní kanceláře a pronájem v Praze: poplatky a otázky

Napíšete kvůli jednomu bytu a večer vám volají tři realitní kanceláře. Velká část pražského trhu s pronájmy běží přes makléře a pro nově příchozího, který česky nečte, jsou často nejkratší cestou k nájemní smlouvě. Jsou ale také podnikání, takže se nejdřív zjistěte, jak jsou placeni.

Částky tu neuvádíme: liší se podle kanceláře i obchodu. Cílem je dát vám otázky.

Kdo realitní kancelář platí?

Existují tři modely. Platí pronajímatel a nájemce neplatí nic. Nájemce platí poplatek při podpisu smlouvy. Nebo platí oba. Který model platí u konkrétního bytu, z inzerátu nepoznáte, proto se na začátku prvního hovoru zeptejte: „Kdo platí váš poplatek a kolik to je?“

Běžná je jednorázová provize vázaná na výši nájmu, splatná po dohodě o smlouvě. Podrobnosti se liší, proto zjistěte, zda jde o pevnou částku, nebo podíl z nájmu, zda zahrnuje DPH a zda se vrací, pokud smlouva nakonec nevznikne. Odpověď si nechte písemně, pokud možno anglicky.

Co kancelář za peníze dělá

Dobrý makléř najde byty podle vašeho zadání, domluví prohlídky, jedná s pronajímatelem, připraví smlouvu a přijde na předání bytu. Ptejte se postupně na každé z toho. Pokud makléř jen přeposílá nabídky z portálů, platíte za hledání, které byste zvládli sami.

Zeptejte se, zda kancelář jedná za pronajímatele, za vás, nebo za oba. Je to důležité, protože makléř placený pronajímatelem má povinnosti vůči pronajímateli a smlouvu možná budete muset zkontrolovat sami nebo s právníkem. Pokud je smlouva dlouhá, přečtěte si náš průvodce právníky mluvícími anglicky.

Otázky před prohlídkou

• Je byt volný hned a je u vás inzerován výhradně?
• Kdo je pronajímatel a setkám se s ním?
• Jaký je poplatek, kdo ho platí a kdy?
• Co zahrnuje měsíční nájem? Služby, fond oprav, internet?
• Mohu vidět návrh smlouvy dřív, než se zavážu?

Pokud na to makléř neumí odpovědět, zeptejte se sami sebe proč.

Kauce a nájemní smlouva

Ať realitní kancelář platí kdokoli, nájem se řídí občanským zákoníkem. Kauce (jistota) je omezena na trojnásobek měsíčního nájemného a na konci nájmu se vrací s alespoň zákonným úrokem, po odečtení oprávněných nároků (stav k roku 2026; občanský zákoník, § 2254). Má být zapsána v nájemní smlouvě a zaplacena na účet pronajímatele uvedený ve smlouvě. Další ustanovení prochází náš výklad smlouvy na 12 měsíců.

Kancelář, nebo přímo?

Jít přímo k pronajímatelům přes portály může ušetřit provizi, pokud máte čas a trochu češtiny. Kancelář se vyplatí, když máte termín, třeba nástup do práce nebo začátek školního roku, nebo když neumíte česky. Pokud váháte, porovnává kanály náš text kde hledat a co čekat a jazykovou stránku pokrývá článek o pronajímatelích komunikujících anglicky.

Někteří developeři také pronajímají byty přímo, bez makléře. Ptejte se jich na stejné otázky o poplatcích.

Varovné signály

Makléř, který vás popohání („v šest přijdou další tři zájemci“). Žádost o peníze před prohlídkou nebo před jakýmkoli papírem. Odmítnutí jmenovat majitele. Fotky, které neodpovídají bytu. Kauce poslaná na soukromý účet. Obvyklé pasti shrnuje náš průvodce podvody s pronájmy.

Pokud se spor s podnikatelem nepodaří vyřešit, některé spotřebitelské stížnosti řeší Česká obchodní inspekce (ČOI); na jejím webu zjistěte, co pokrývá.

Pokud vás poplatek realitní kanceláři přivádí k úvahám o koupi, kalkulačka koupě a nájmu na Hypoteky.com porovná dlouhodobé náklady obou variant. Je to nástroj, ne rada.

Exkluzivní nabídky a dvojí platba

Někteří pronajímatelé dávají byt jedné kanceláři výhradně, jiní nechají inzerovat více kanceláří. Stejný byt můžete vidět na třech webech se třemi různými kontakty. Ptejte se každého makléře, zda je nabídka exkluzivní a kdo je pronajímatel. Pozor na placení dvěma kancelářím za stejný byt; pravidlem je jedna písemná dohoda na jeden obchod.

Pokud vás kancelář k bytu přivedla a později kontaktujete pronajímatele přímo, zkontrolujte ve zprostředkovatelské smlouvě případné ustanovení, které se na to vztahuje. Mnoho smluv říká, že provize je splatná, pokud se smlouva podepíše díky tomuto představení. Přečtěte si to ustanovení ještě před prohlídkou.

Jazyk a papíry

Makléři mluvící anglicky jsou běžní, ale papíry jsou často česky. Požádejte o zprostředkovatelskou smlouvu v jazyce, který čtete. Profesionální kancelář vám dá kopii smlouvy i návrhu nájemní smlouvy ještě před závazným rozhodnutím. Pokud se spěchá nebo vám řeknou, že papíry „počkají“, je čas požádat právníka o hodinu poradenství.

Po nastěhování

Zeptejte se hned na začátku, komu zavoláte po předání klíčů, třeba kvůli poruše kotle nebo dotazu ke smlouvě. Jméno makléře, název firmy a IČO uschovejte ve složce se smlouvou.

Časté otázky

Platí realitní kancelář vždy nájemce?

Ne. Praxe se liší: platit může pronajímatel, nájemce, nebo oba. Zeptejte se před prohlídkou.

Může si kancelář říct o kauci?

Kauce patří do nájemní smlouvy a pronajímateli. Při platbě komukoli jinému buďte opatrní, pokud k tomu nemáte jasný písemný důvod.

Jak vysoká je kauce?

Nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného podle občanského zákoníku (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj).

Mohu o poplatku vyjednávat?

Zeptat se můžete. Některé kanceláře ustoupí, jiné ne. Udělejte to před podpisem.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.