Rozpočet prvního kupujícího v Praze: tabulka nákladů

Koupě bytu je jako balení na cestu. Viditelný kufr je cena a skutečnou váhu dělá všechno, co se nacpe do kapes. Tato tabulka vypisuje ty kapsy. Neřekne vám, co si můžete dovolit, protože to závisí na příjmu, bance a odvaze. Řekne vám, na co se ptát, abyste mohli políčka vyplnit skutečnými nabídkami. K samotnému rozhodnutí mezi nájmem a koupí viz nájem, nebo koupě pro mladého profesionála.

Začněte hotovostí, ne úvěrem

Česká národní banka (ČNB) doporučuje bankám limity poměru výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV): až 80 % hodnoty nemovitosti u bydlení pro vlastní potřebu a až 90 % u žadatelů do 36 let (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Banky je v praxi uplatňují, takže vlastní peníze tvoří nejméně 20 % hodnoty, nebo 10 %, pokud splňujete podmínky vyššího limitu.

Smyšlená ukázka, ne nabídka: u bytu oceněného na 6 000 000 Kč je 20% vlastní podíl 1 200 000 Kč a 10% podíl 600 000 Kč. Náklady se k podílu přičítají, nejsou v něm zahrnuté. Hlouběji se tomu věnujeme v textu kolik potřebujete na vlastní podíl.

Limity splácení (DTI a DSTI) jsou na celostátní úrovni v současnosti vypnuté, ale banky stále testují, zda vaše příjmy pokryjí splátky. Průvodce první hypotékou na Hypoteky.com vás procesem provede a jeho nástroj dokáže z příjmů a výdajů odhadnout, kolik vám banka může půjčit. O tom, co skutečně dostanete, rozhodují banky, ne weby.

Jednorázové náklady

Vlastnictví přechází zápisem převodu do katastru (vklad), ne podpisem. Poplatek se platí za každý návrh, takže při koupi s hypotékou podáváte jeden návrh na převod a druhý na zástavní právo banky. Než lze vklad dokončit, musí uplynout 20denní ochranná lhůta.

Daň z nabytí nemovitých věcí se dnes neplatí: byla zrušena v roce 2020 pro daňové povinnosti od prosince 2019. Starší průvodci vám stále radí počítat se 4 %. Ignorujte je.

Platby nad 270 000 Kč musí proběhnout bankovním převodem, ne v hotovosti, a platby mezi týmiž dvěma stranami v jednom dni se sčítají (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy). S kufrem bankovek nepočítejte.

Zeptejte se banky, které náklady přičte k úvěru (odhad, poplatky za účet, pojištění) a které čeká předem. Náš kontrolní seznam pro porovnání hypoték vám pomůže nabídky srovnat.

Měsíční náklady

Fond oprav je ten, který první kupující překvapí. V bytě v činžovním domě platíte měsíčně do fondu na střechu, výtah a fasádu. Požádejte o účetnictví za poslední tři roky a plánované opravy. Nízká měsíční částka může znamenat jen to, že se práce odkládají.

Náklady, na které lidé zapomínají

Opravy a zařízení. Byt prodaný s unavenou kuchyní nebo koupelnou chce brzy po nastěhování peníze. Dejte do tabulky rezervu na opravy od prvního dne.

Dvoje náklady na bydlení. Pokud ještě platíte nájem, zatímco se dokončuje vklad do katastru nebo stavební práce, platíte nájem i první splátky hypotéky současně. Jak načasovat překryv, ukazuje náš text stěhování v rámci Prahy.

Čas. Koupě s hypotékou zahrnuje odhad, schválení úvěru a vklad do katastru. Počítejte s několika týdny mezi podpisem kupní smlouvy a předáním klíčů a s pronajímatelem se domluvte, jak dlouho ještě zůstanete v nájmu.

Jak ji vyplnit

Použijte dva sloupce: částku, k níž máte písemnou nabídku, a částku, kterou jen odhadujete. Cokoli ve sloupci odhadů je riziko, proto každý odhad přeměňte na nabídku dřív, než učiníte nabídku na byt. Přidejte rezervu, protože noví majitelé téměř vždy něco najdou. Pak sečtěte všechno dvakrát, jednou při dnešní sazbě a jednou při vyšší sazbě po skončení fixace, abyste viděli, co by přinesla změna.

Než se zavážete

Kontrolní seznam pro prohlídku bytu se věnuje samotnému bytu. K právní a finanční stránce si přečtěte srozumitelného průvodce prvním bytem a otázky, které si položit jako první.

Nepodepisujte rezervační smlouvu ani neplaťte rezervační poplatek, dokud je nepřečtete a nevíte, co se s penězi stane, když banka řekne ne. Při pochybnostech ji nechte přečíst právníkovi. Týden kontroly vyjde levněji než ztracená záloha.

Časté otázky

Kolik musím mít jako první kupující v Praze na vlastní podíl?

Nejméně 10 %, pokud je vám méně než 36 let, a jinak nejméně 20 %, před započtením nákladů (stav k roku 2026; ověřte u ČNB).

Platí se při koupi bytu v Česku daň?

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Poplatky, náklady na notáře či právníka a roční daň z nemovitých věcí zůstávají.

Mohou cizinci kupovat nemovitosti v Praze?

Ano. Cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti bez omezení. Podmínky hypotéky pro nerezidenty se liší podle banky.

Platí se daň z nemovitých věcí každý rok?

Noví majitelé podávají přiznání jednou, do 31. ledna roku následujícího po koupi, a platí každý rok do 31. května, nebo ve dvou splátkách (31. května a 30. listopadu), pokud daň přesahuje 5 000 Kč (stav k roku 2026; ověřte u Finanční správy).

Vytiskněte si tabulku, každý řádek vyplňte písemnou nabídkou a teprve potom se zamilujte do bytu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.