Zvýšení nájemného v Praze: co pronajímatel smí a nesmí

E-mail je zdvořilý a stručný: od příštího čtvrtletí bude nájemné vyšší a děkujeme, že jste dobrý nájemce. První myšlenka je, zda je to vůbec dovoleno. Někdy ano, někdy ne, a odpověď leží na dvou místech: ve vaší smlouvě a v občanském zákoníku.

Dvě cesty k vyššímu nájemnému

Cesta přes smlouvu. Mnoho českých smluv obsahuje doložku, která nájemné upravuje. Nejběžnější je inflační index: každý rok se nájemné zvýší o spotřebitelskou inflaci předchozího roku, kterou zveřejňuje Český statistický úřad (ČSÚ). Protože jste doložku podepsali, může ji pronajímatel uplatnit podle jejího znění. Přečtěte si svou smlouvu: jaký index, jaké datum, případný strop a jak vás musí pronajímatel vyrozumět.

Zákonná cesta. Pokud smlouva takovou doložku nemá, může pronajímatel stále požádat o zvýšení podle § 2249 občanského zákoníku, aby se nájemné přiblížilo místně obvyklé výši. Na této cestě je zvýšení omezeno na 20 % za tři roky (stav k roku 2026; před spoléháním ověřte aktuální znění zákona). Žádost musí být písemná a uvádět novou částku.

Právo o nájmu se čas od času novelizuje, proto si znění ověřte na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj nebo Ministerstva spravedlnosti.

Jak reagovat

Na zákonné cestě je tahem nájemce písemná odpověď. Podle občanského zákoníku má nájemce zhruba dva měsíce od doručení žádosti na to, aby s ní souhlasil (přesné lhůty ověřte v aktuálním znění § 2249 v den, kdy dopis dorazí). Pokud v té době nesouhlasíte, pronajímatel nemůže nové nájemné prostě vnutit: může se obrátit na soud, a to v dalším období po uplynutí lhůty (zhruba tři měsíce). Mlčení není souhlas, ale dopis, který vám připadá nespravedlivý, přesto nikdy neignorujte; odpovězte písemně a ponechte si kopii.

Pokud zvýšení přichází přes doložku ve smlouvě, nejde tolik o nesouhlas jako o kontrolu: je doložka platná, jak je napsána, sedí výpočet a bylo oznámení dáno tak, jak smlouva vyžaduje?

Co pronajímatel nesmí

Pronajímatel nesmí zvýšit nájemné uprostřed trvání nájmu pouhým oznámením, pokud neplatí žádná z cest. Nevysvětlené zvýšení, nový poplatek za něco, co bylo dřív v ceně, nebo požadavek platit vyšší částku na jiný účet bez písemného vysvětlení, to vše byste měli zpochybnit.

Pronajímatel také nesmí ukončit váš nájem proto, že jste odmítli zvýšení. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel ukončit jen ze zákonných důvodů, s řádnou výpovědí, která vás poučí o právu obrátit se na soud. Popisuje to náš výklad ukončení nájmu. A žádný pronajímatel nemůže požadovat kauci nad strop tří měsíců.

Když dopis dorazí

Vyjednávání pomáhá. Je-li skok velký, navrhněte menší zvýšení, delší nájem nebo nájemné zafixované na rok; postup rozebírá náš text vyjednávání o nájemném. Menší zvýšení vás může stát míň než stěhování, které má vlastní náklady; viz stěhování v rámci Prahy.

Kontrola výpočtu

Pokud doložka říká, že nájemné roste o roční inflaci, najděte údaj na webu Českého statistického úřadu za období, které smlouva uvádí. Smyšlený příklad: smlouva stanoví nájemné 20 000 Kč a inflace podle míry zvolené ve smlouvě je 3 %. Nové nájemné by bylo 20 600 Kč. Pokud pronajímatel žádá víc, než doložka dovoluje, rozdíl není splatný, proto požádejte o výpočet.

Smyšlená kontrola pravidla 20 %: nájemné 20 000 Kč před třemi lety by mohlo zákonnou cestou za tříleté období vzrůst nejvýše na 24 000 Kč, včetně dřívějších zvýšení touto cestou. Než částku přijmete, zeptejte se, jak se dřívější změny počítají.

Dopisy, e-maily a co se počítá

Zvýšení má být sděleno jasně, písemně, s novou částkou a důvodem. Prostá poznámka na chodbě nebo zpráva „nájemné se zvýší“ je rozhovor, ne oznámení. Pokud vaše smlouva říká, že oznámení musí jít doporučeným dopisem nebo na uvedenou e-mailovou adresu, má to pronajímatel dodržet. Uschovejte každou zprávu a odpověď písemně, ať máte záznam.

Pokud je pronajímatelem firma nebo využívá správce, požádejte o doklad oprávnění jednat. Je to spravedlivá otázka a předejde platbě změněné částky nesprávné straně.

Tržní nájemné a vaše smlouva

Tržní nájemné může růst, aniž by se vás dotklo, dokud smlouva běží. Zabolí při obnovení: skončení smlouvy na dobu určitou dává pronajímateli příležitost požádat o novou cenu a tu určí trh. Náš přehled trhu s nájmy letos to zasazuje do souvislostí. Zálohy na služby jsou oddělené od nájemného a řídí se vlastními pravidly vyúčtování; viz kdo co platí.

Většina zvýšení končí rozhovorem. Požádejte o výpočet a datum, od kterého platí. Pokud vychází z vaší doložky, zkontrolujte číslo. Pokud jde o zákonnou cestu, zeptejte se, jak pronajímatel došel k místně obvyklé úrovni. Pronajímatelé obvykle dávají přednost stabilnímu nájemci před prázdným bytem a zdvořilá odpověď má lepší sluch než rozzlobená. Pokud se spor vyhrotí, než přestanete cokoli platit nebo se odstěhujete, vyhledejte radu právníka, který zná nájemní právo; kde začít, vysvětluje náš text jak najít právníka mluvícího anglicky.

Časté otázky

Může pronajímatel zvýšit nájemné, kdy chce?

Ne. Potřebuje doložku ve smlouvě, nebo musí jít zákonnou cestou, která je omezena na 20 % za tři roky (stav k roku 2026; ověřte v zákoně).

Je inflační doložka legální?

Ano, pokud je v nájemní smlouvě, kterou jste podepsali. Přečtěte si, jak je formulována.

Co když zvýšení odmítnu?

Na zákonné cestě písemně sdělte, že nesouhlasíte, ve lhůtě stanovené zákonem (zhruba dva měsíce). Pronajímatel pak musí požádat soud o rozhodnutí, místo aby nové nájemné vnutil.

Může mě pronajímatel vystěhovat za to, že odmítnu?

Ne jen z tohoto důvodu. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel ukončit jen ze zákonných důvodů.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.