Pražský trh s nájmy v roce 2026: co se změnilo pro nájemce

Každý podzim někdo zveřejní titulek o pražském nájemném a každý podzim je to číslo zastaralé dřív, než si ho přečtete. Tento článek jde jinou cestou. Místo čísla, za kterým si nestojíme, uvádí, co se prokazatelně změnilo v pravidlech a v poskytování úvěrů, a ukazuje, jak číst data, až na ně narazíte.

Co vám říct nemůžeme

Spolehlivé průměrné nájemné pro rok 2026 uvést nemůžeme. Ceny v inzerátech jsou nabídkové ceny, ne to, co lidé skutečně podepíšou. Průměry skrývají rozdíl mezi zrekonstruovaným bytem u metra a starším bytem na sídlišti. Číslo bez data, zdroje a definice je jen pověst.

Tvrdá čísla hledejte v datovaných zdrojích. Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejňuje data o bydlení a cenách, Česká národní banka (ČNB) statistiky trhu s bydlením a úvěrů a Deloitte Real Index je pravidelná zpráva o cenách rezidenčních nemovitostí. Tyto zdroje popisujeme, jejich čísla nepřebíráme. Datová redakce doplní živé statistiky, až budou hotové.

Co se změnilo v pravidlech

Podpora bydlení. Od 1. října 2025 nahradila několik dávek, včetně příspěvku na bydlení, superdávka (vyřizuje ji Úřad práce). Dosavadní příjemci byli převedeni v průběhu roku 2026 (termíny přechodu ověřte na MPSV). Pokud jste se na starý příspěvek spoléhali, ověřte si svou situaci na Úřadu práce.

Úvěry pro pronajímatele. Doporučení České národní banky pro investiční hypotéky (nemovitost k pronájmu, třetí a další nemovitost) se od 1. dubna 2026 zpřísnilo na doporučené LTV 70 % a strop poměru dluhu k příjmu (stav k roku 2026; ověřte u ČNB). Přísnější úvěrování může ovlivnit, kolik bytů se kupuje k pronájmu, ale o kolik, říct nedokážeme.

Základy nájmu. Kauce je omezena na tři měsíční nájmy, výpovědní lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi a zvýšení nájemného zákonnou cestou je omezeno na 20 % za tři roky (stav k roku 2026; ověřte v zákoně, pravidla nájmu se čas od času mění). Vysvětlují je naše články o zvyšování nájemného a o ukončení nájmu. Prázdninové pronájmy jsou samostatné téma; viz pravidla krátkodobého pronájmu.

Jak číst titulek o nájemném

Když číslo najdete, srovnávejte stejný typ bytu ve stejné lokalitě v čase, ne celoměstský průměr s loňským. Jak na to, ukazuje přehled nájemného podle obvodů a srovnávací tabulka čtvrtí podává relativní dojem bez falešné přesnosti.

S čím se nájemci potýkají dnes

I bez konkrétního čísla nájemného můžeme popsat praktickou situaci.

Konkurence o dobré byty. V oblíbených lokalitách u metra se dobré nabídky rozeberou rychle a pronajímatelé si mohou mezi zájemci vybírat. Záleží na kompletních dokladech a jasné nabídce; viz vyjednávání o nájemném.

Doložky o indexaci. Mnoho smluv váže nájemné na inflaci, proto si zkontrolujte, co jste podepsali.

Celkové náklady. Služby a zálohy na ně mohou být stejně důležité jako nájem. Viz kdo co platí.

Podvody. Vysoká poptávka přitahuje podvodníky, proto si znovu přečtěte průvodce podvody s nájmy.

Pronajímat, nebo koupit

Když nájmy rostou, koupě vypadá lákavěji, ale srovnání se týká celkových nákladů a vašich plánů, ne titulku. Celkový obraz úvěrů najdete v datech o českém hypotečním trhu na Hypoteky.com, která shrnují objemy a sazby, a dlouhodobé srovnání si spočítáte v kalkulačce koupě nebo nájmu. Náš vlastní výklad nájmu a koupě tu sumu rozepisuje. Tyto nástroje trh popisují, nepředpovídají ho.

Strana úvěrů

Nájemné je jedna strana trhu a úvěry druhá. Když banky půjčují volně, více lidí kupuje a méně jich nájemně bydlí; když se úvěrování zpřísní, může to být naopak. ČNB vydává doporučení, kolik mají banky půjčovat vzhledem k hodnotě nemovitosti a u investičních úvěrů také vzhledem k příjmu. Čas od času se mění, proto raději sledujte cnb.cz, než abyste se spoléhali na shrnutí. Kdo plánuje za pár let koupit, měl by sledovat obě strany, a co si zapsat na papír, ukazuje náš pracovní list pro první kupující.

Co sledovat dál

Příští rok ovlivní čtyři věci a k žádné nepotřebujete předpověď. První: zda se nová výstavba dokončí včas, protože nová nabídka uleví tlaku, až když se dostane na trh. Druhá: jak se vyvinou podmínky úvěrů pro investory, protože ovlivňují, kolik bytů se pronajímá. Třetí: mzdy, které rozhodují, kolik mohou nájemci platit. Čtvrtá: novely nájemního práva, které si ověřte u zdroje; platné právo zveřejňují Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo spravedlnosti.

Nic z toho vám neřekne, kolik budete platit na nájemném. Řekne vám to, kam se podívat, když to chcete vědět.

Časté otázky

O kolik vzrostlo nájemné v Praze?

Číslo bez datovaného oficiálního zdroje neuvádíme. Podívejte se na Český statistický úřad a srovnávejte srovnatelné.

Změnil se příspěvek na bydlení?

Ano. Od 1. října 2025 ho u nových žádostí nahradila superdávka. Svůj případ ověřte na Úřadu práce.

Platí v Praze strop nájemného?

Ne u výše nájemného při uzavření nové smlouvy. Zvyšování v průběhu nájmu omezuje smlouva a občanský zákoník.

Kde najdu oficiální data o bydlení?

Data zveřejňují Český statistický úřad a Česká národní banka. Čtěte definici a datum.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.