Prohlídka bytu v Praze: co zkontrolovat před koupí

Makléř otevře dveře, slunce dopadne na parkety a konvice je už zapnutá. Tady většina kupujících přestane vnímat cokoli jiného než výhled. Prohlídka je nejlevnější chvíle, kdy můžete najít problém, a proto ji věnujte nudným věcem.

Vezměte si baterku, nabíječku, svinovací metr a přítele, který se do bytu nezamiloval. Počítejte s hodinou, ne s dvaceti minutami, a pokud první návštěva dopadne dobře, domluvte si druhou v jinou denní dobu.

Uvnitř bytu

Začněte vodou. Pusťte kohoutky, spláchněte, otevřete skříňku pod dřezem a hledejte skvrny nebo zápach vlhkosti. Zkontrolujte rohy stropů a stěny za skříněmi, kde se vlhkost projeví nejdřív. Otevřete každé okno a ověřte, zda se správně zavírá.

Pak hluk. Chvíli stůjte v klidu se zavřenými okny a potom s otevřenými. Byt v tramvajové ulici zní úplně jinak než stejná dispozice orientovaná do dvora a makléři se o zásobovacím autě v 5:00 ne vždy rádi zmiňují. Všimněte si, kam okna směřují: byt orientovaný na západ je v srpnu něco jiného než byt na sever v lednu.

Potom technika každodenního života. Kam se dá pračka? Je v koupelně odtah? Čím se byt vytápí: dálkovým teplem, plynovým kotlem, nebo elektrickými panely? Požádejte o poslední účty za energie. U bytu v domě mohou účty za energie za poslední tři roky nahradit průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a energetická třída má být uvedena v inzerátu (stav k roku 2026; přesné pravidlo pro inzeráty ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu).

Dům

Kupujete podíl na domě stejně jako byt. Ve většině domů s více vlastníky společné části spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ) a je povinné tam, kde je nejméně pět jednotek a nejméně tři různí vlastníci (stav k roku 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Zeptejte se, kdo je předsedou, kolik se měsíčně odvádí do fondu oprav a co společenství odhlasovalo opravit v příštích letech. Levný byt v domě, který čeká velký účet za střechu nebo fasádu, není levný.

Prohlédněte si schodiště, přístup na střechu, sklep a výtah. Je tam výtah vůbec, a zastavuje ve vašem patře? Jsou fasáda a okna nedávná, nebo unavená? Panelové domy mají vlastní orientační pravidla a náš výklad o panelových sídlištích říká, na co se u paneláku zaměřit.

Dokumenty

Tady prohlídka přestává být procházkou. List vlastnictví ukazuje vlastníka, případnou hypotéku nebo zástavní právo a případná omezení prodeje. Katastr je veřejný a kdokoli v něm může online zdarma vyhledávat; úřední výpis stojí poplatek na ČÚZK nebo na pobočce Czech POINT. Porovnejte jméno na výpisu s osobou, která vám byt ukazuje.

Pamatujte, jak vlastnictví přechází. Vlastnické právo přechází zápisem převodu do katastru, s účinky ke dni podání návrhu, a zápis nelze provést před uplynutím 20denní ochranné lhůty (stav k roku 2026; ověřte u ČÚZK). Právě kvůli této mezeře se peníze obvykle drží v úschově, a ne předávají na místě, a právě proto byste nikdy neměli platit zálohu na soukromý účet bez písemné rezervační smlouvy.

Pokud se byt prodává s hypotékou, která na něm stále vázne, zeptejte se, jak ji prodávající při dokončení obchodu vyplatí. Pokud kupujete novostavbu, doplňující otázky pokrývá náš průvodce koupí novostavby a text o návštěvě vzorového bytu developera.

Vady a co říká zákon

Skrytou vadu bytu, který jste koupili, je třeba oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí (§ 2129 občanského zákoníku, stav k roku 2026; ověřte u právníka). To je pojistka, ne omluva pro vynechání prohlídky. Co jste při prohlídce viděli a přijali, se pak hájí mnohem hůř.

Pokud si nejste jistí konstrukcí, vlhkostí nebo elektroinstalací, zaplaťte za hodinu technika nebo stavebního inženýra. Stojí zlomek jedné opravy.

Než podáte nabídku

Nejdřív počítejte na papíře. Naše průvodce kolik potřebujete na akontaci a otázky, které si položit jako první jsou k tomu dobrým místem. Kupující ze zahraničí najdou postup v textu Buying property in Czechia as a foreigner (anglicky) a kroky provede průvodce prvním bytem.

Po prohlídce

Zapište si, co jste viděli, ještě ten večer, dokud jsou detaily čerstvé. Pak makléři e-mailem pošlete své otázky, včetně nepříjemných: skvrna od vlhkosti, hlučná silnice, chybějící dokumenty. Na písemné odpovědi se můžete později spolehnout. Prodávající, který odmítne odpovědět písemně, už odpověděl.

Zapište každý byt ze svého užšího výběru do jedné tabulky: cena, oblast, patro, výtah, stav, fond oprav, provozní náklady, dojíždění. Lesk nejlépe zařízeného bytu v tabulce rychle vyprchá.

Časté otázky

Kolik bytů si mám prohlédnout, než podám nabídku?

Kouzelné číslo neexistuje. Prohlédněte si dost bytů, abyste věděli, jak vypadá férový byt ve vaší oblasti, a buďte připraveni odejít od toho, který se vám líbí nejvíc.

Mohu si vlastníka bytu ověřit sám?

Ano. Katastr lze online vyhledávat a prohlížet zdarma. Úřední výpis je za poplatek k dispozici na ČÚZK nebo na pobočce Czech POINT.

Potřebuji k nákupu bytu právníka?

Ze zákona ne ve všech případech, ale mnoho kupujících ho využívá, stejně jako notářskou nebo bankovní úschovu, aby peníze byly v bezpečí. Viz náš průvodce [právníky mluvícími anglicky](/directory/how-to-find-an-english-speaking-lawyer-in-prague).

Je družstevní byt špatný nápad?

Nemusí být, ale je to jiné právní uspořádání než vlastnictví bytu. Před závazkem si opatřete stanovy družstva a právní radu.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.