Бюджет покупателя первой квартиры в Праге: таблица расходов

Покупка квартиры похожа на сборы в путешествие. Видимая сумка — это цена, а настоящий вес — то, что набито в карманы. Эта таблица перечисляет карманы. Она не скажет, что вам по карману, потому что это зависит от вашего дохода, вашего банка и вашей выдержки. Она подскажет, о чем спрашивать, чтобы вы могли заполнить ячейки настоящими расценками. Само решение «снимать или покупать» разобрано в материале аренда или покупка для молодого специалиста.

Начните с наличных, а не с кредита

Чешская национальная банка (ČNB) рекомендует банкам лимиты отношения кредита к стоимости залога (LTV): до 80 % стоимости недвижимости для жилья, в котором собственник живет сам, и до 90 % для заемщиков младше 36 лет (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB). Банки применяют их на практике, поэтому ваши собственные средства составляют минимум 20 % стоимости, а при праве на повышенный лимит — 10 %.

Условный пример, а не расценка: для квартиры стоимостью 6 000 000 крон первоначальный взнос 20 % — это 1 200 000 крон, а 10 % — 600 000 крон. Расходы добавляются к взносу, а не входят в него. Подробнее — в материале сколько нужно на первоначальный взнос.

Лимиты обслуживания долга (DTI и DSTI) сейчас на национальном уровне отключены, но банки по-прежнему проверяют, хватает ли вашего дохода на платежи. Процесс описан в руководстве по первой ипотеке на Hypoteky.com, а его инструмент поможет оценить, сколько банк может одолжить, исходя из доходов и расходов. Что вы получите на самом деле, решают банки, а не сайты.

Разовые расходы

Право собственности переходит, когда переход зарегистрирован в кадастре (vklad), а не когда вы подписали договор. Пошлина взимается за каждое заявление, поэтому при покупке с ипотекой подаются два заявления: одно на переход права, другое на залог банка. До завершения регистрации должен пройти защитный срок в 20 дней (ochranná lhůta).

Налога на приобретение недвижимости сейчас нет: его отменили в 2020 году для налоговых обязательств, возникших с декабря 2019 года. Старые руководства по-прежнему советуют заложить 4 %. Не обращайте на них внимания.

Платежи свыше 270 000 крон необходимо делать банковским переводом, а не наличными, а платежи между одними и теми же сторонами в один день суммируются (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa). Не рассчитывайте на чемодан с купюрами.

Узнайте у банка, какие расходы он добавляет к кредиту (оценка, плата за счет, страховка), а какие ждет сразу. Наш чек-лист сравнения ипотечных предложений поможет выстроить предложения в ряд.

Ежемесячные расходы

Фонд ремонта (fond oprav) — то, что чаще всего застает новичков врасплох. В квартире многоквартирного дома вы ежемесячно платите в копилку на крышу, лифт и фасад. Запросите отчетность за последние три года и планы работ. Низкая месячная сумма может означать лишь то, что работы отложили.

Расходы, о которых забывают

Ремонт и обстановка. Квартире, проданной с уставшей кухней или ванной, вскоре после въезда понадобятся деньги. Заложите резерв на ремонт в таблицу с первого дня.

Два набора расходов на жилье. Если вы еще снимаете жилье, пока завершается регистрация в кадастре или строительные работы, вы платите и арендную плату, и первые взносы по ипотеке одновременно. Наше руководство по переезду внутри Праги показывает, как рассчитать время нахлеста.

Время. Покупка с ипотекой включает оценку, одобрение кредита и регистрацию в кадастре. Заложите несколько недель между подписанием договора купли-продажи и получением ключей и договоритесь с арендодателем, как долго будете продолжать снимать.

Как заполнять

Используйте два столбца: сумма, на которую у вас есть письменная расценка, и сумма, которую вы предполагаете. Все, что в столбце предположений, — риск, поэтому превратите каждое предположение в расценку, прежде чем делать предложение. Добавьте запас, потому что новые собственники почти всегда что-нибудь находят. Затем посчитайте дважды: по сегодняшней ставке и по более высокой — на момент окончания фиксации, чтобы увидеть, что даст пересмотр.

Прежде чем решиться

Чек-лист просмотра для покупателей охватывает саму квартиру. По юридической и денежной стороне прочитайте наше простое руководство по первой квартире и вопросы, которые стоит задать в первую очередь.

Не подписывайте договор резервирования (rezervační smlouva) и не вносите плату за резервирование, пока не прочитали его и не знаете, что будет с деньгами, если банк откажет. Если сомневаетесь, пусть его прочитает юрист. Неделя проверок дешевле потерянного задатка.

Частые вопросы

Какой первоначальный взнос нужен покупателю первой квартиры в Праге?

Минимум 10 %, если вам нет 36 лет, и минимум 20 % в остальных случаях, не считая расходов (по состоянию на 2026 год; уточняйте в ČNB).

Есть ли налог при покупке квартиры в Чехии?

Нет. Налог на приобретение недвижимости отменен в 2020 году. Пошлины, услуги нотариуса или юриста и ежегодный налог на недвижимость остаются.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Праге?

Да. Иностранцы могут покупать недвижимость в Чехии без ограничений. Условия ипотеки для нерезидентов зависят от банка.

Платится ли налог на недвижимость каждый год?

Новые собственники подают декларацию один раз — до 31 января года, следующего за покупкой, — и платят до 31 мая каждый год, а при налоге свыше 5 000 крон — двумя частями (до 31 мая и до 30 ноября) (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Finanční správa).

Распечатайте таблицу, заполните каждую строку письменной расценкой и только потом влюбляйтесь в квартиру.

Это общий обзор, а не юридическая или налоговая консультация.