Jak porovnat hypoteční nabídky v Praze: sazba, poplatky a fixace

Tři banky, tři nabídky, tři různé sazby na titulní stránce. Vypadá to jako jednoduchá soutěž, dokud si nevšimnete, že jedna sazba je fixovaná na tři roky, druhá na pět, třetí je spojená s pojištěním, o které jste nežádali, a žádná z měsíčních splátek není úplně stejná.

Tento průvodce ukazuje, co porovnávat a v jakém pořadí. Není to hypoteční poradenství, proto se ve svém případě obraťte na věřitele, makléře nebo poradce. Aktuální sazby tu nenajdete, mění se příliš často.

Začněte stejným úvěrem

Aby šlo porovnávat, ustalte proměnné. Použijte stejnou částku, stejnou dobu splácení (počet let) a stejnou hodnotu nemovitosti a pak se každého věřitele zeptejte na nabídku za těchto podmínek. Pokud jedna nabídka počítá s delší dobou, její měsíční splátka bude vypadat nižší a celkové náklady vyšší.

Potom porovnejte těchto sedm věcí.

Sazba, fixace a RPSN

Úroková sazba je to, co platíte ze zůstatku. Fixace je doba, po kterou je sazba zaručená: obvyklých je několik let a volba je sázka. Delší fixace kupuje jistotu, kratší vám dovolí dříve sazbu změnit. Ani jedno nevyhovuje každému.

RPSN je roční procentní sazba nákladů. Čeští věřitelé ji musí uvádět a spojuje sazbu a povinné náklady do jednoho čísla, aby šlo nabídky porovnat. Nezahrnuje všechno, co si k úvěru můžete dokoupit, proto si přečtěte, co pokrývá.

Jak se sazba a doba promění ve splátky, si můžete namodelovat v hypoteční kalkulačce na Hypoteky.com. Je to kalkulačka, ne doporučení. Náš text kolik měsíčně stojí 30letý úvěr vysvětluje stejný výpočet slovy.

Poplatky a doplňky

Hledejte poplatky na začátku (za zpracování, odhad nemovitosti), během úvěru (za účet nebo správu) a na konci (za mimořádnou splátku, kde je to dovoleno). Zeptejte se, zda nabídka vyžaduje běžný účet nebo pojistný produkt a kolik stojí. Pojištění nemovitosti se obvykle vyžaduje; životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet se často nabízí a záleží na tom, zda je povinné, nebo volitelné. Vyžádejte si to písemně.

Smyšlený příklad: Banka A nabízí nižší sazbu, ale vyžaduje placený balíček; Banka B má sazbu o málo vyšší a žádný balíček. Ta s nižší sazbou může po přičtení balíčku vyjít dráž. Zjistíte to jen tak, že obě nabídky oceníte na stejném úvěru za stejné období.

Mimořádná splátka

Hypotéku můžete splatit kdykoli. Zákon rozlišuje. Splátka je bezplatná na konci fixace, v období bez pevné sazby, jednou ročně v měsíci před výročím smlouvy do 25 % úvěru, v některých případech při smrti, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka a u úvěrů sjednaných nebo znovu fixovaných od 1. září 2024 při prodeji nemovitosti nejméně dva roky po koupi nebo při vypořádání společného jmění manželů po rozvodu. Jinak může věřitel účtovat jen účelně vynaložené náklady, u úvěrů na bydlení nejvýše 1 % splacené částky (stav k roku 2026; ověřte u České národní banky a ve smlouvě). Některé banky po dlužnících chtějí, aby se vzdali práv výměnou za záruku sazby, proto si ten článek přečtěte.

Proč na tom záleží: pokud byste mohli v budoucnu prodávat, rozvádět se nebo splácet navíc, pravidla určují skutečnou cenu každé nabídky. Případy pokrývá náš text o prodeji bytu i ten o koupi s partnerem.

Až skončí fixace

Zapište si datum do diáře. Když se konec fixace blíží, věřitelé pošlou novou nabídku. To je chvíle, kdy znovu porovnat, včetně přechodu k jiné bance. Jak to funguje, popisuje průvodce refinancováním české hypotéky na Hypoteky.com a stránka český hypoteční trh v číslech dává pozadí o objemech a sazbách. Jsou to informační stránky, ne poradenství.

Makléři a nezávislé poradenství

Hypoteční makléř se může zeptat několika bank za vás. Zeptejte se, jak je makléř placen, které věřitele pokrývá a zda jedná za vás, nebo za věřitele. Pokud jste cizinec, zeptejte se nejdřív, které banky vám půjčují; viz předschválení hypotéky pro cizince a hypotéky pro cizince. Pokud kupujete s partnerem, nabídku si přečtěte oba.

Pokud máte stížnost na věřitele nebo zprostředkovatele, některé mimosoudní spory řeší Finanční arbitr; co pokrývá, ověřte na jeho webu.

Otázky pro každou banku

Pošlete každému věřiteli stejný seznam a odpovědi uchovávejte na jednom místě.

• Jaká je sazba a jak dlouho je fixovaná?
• Jaké je RPSN pro tento konkrétní úvěr?
• Jaké poplatky se platí a kdy jsou splatné?
• Jsou nějaké produkty nebo účty povinné a kolik stojí?
• Co lze splatit předčasně zdarma a kdy?
• Jaká sazba platí po fixaci, když neudělám nic?
• Jak dlouho tato nabídka platí a co ji může změnit?

Věřitelé musí poskytnout standardní informační formulář, proto požádejte o něj, ne o marketingové shrnutí. Pokud se odpověď liší od formuláře, požádejte banku o písemné vysvětlení rozdílu. A zeptejte se, co se stane, když se změní vaše okolnosti: nové zaměstnání, dítě, stěhování do zahraničí. Dobrý věřitel vám to řekne srozumitelně.

Časté otázky

Co je RPSN?

Roční procentní sazba nákladů. Spojuje úrokovou sazbu a povinné náklady, aby šlo nabídky porovnat.

Co znamená fixace?

Doba, po kterou je úroková sazba pevná. Na jejím konci se sazba stanoví znovu, nebo můžete úvěr splatit či refinancovat.

Mohu splatit úvěr předčasně?

Ano. Některé splátky jsou bezplatné, jiné mohou mít omezené náklady. Zkontrolujte pravidla a svou smlouvu.

Mám využít makléře?

Makléř může porovnat několik věřitelů. Zeptejte se, jak je placen a které banky pokrývá.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.