Koupě bytu v Praze s partnerem: vlastnictví a hypotéka

Společná koupě bytu je romantická zhruba tak dlouho, než přečtete smlouvu. Rozhodující otázky jsou nepoetické: čí jméno kam patří, kdo ručí, když jeden z vás přestane platit, a co bude s bytem, pokud vztah skončí.

Tento průvodce vysvětluje, jak český systém zachází s páry. Nemůže radit ve vašem případu. Nejlevnější hodina celé koupě je ta, kterou strávíte s právníkem nebo notářem před podpisem.

Tři způsoby, jak byt držet

Manželé obvykle nabývají majetek za trvání manželství do společného jmění manželů (SJM), pokud se nedohodli jinak ve smlouvě o manželském majetkovém režimu. Byt pak patří oběma, bez pevných podílů.

Nesezdané páry drží byt jako spoluvlastníci (podílové spoluvlastnictví) se stanovenými podíly. Podíly mohou být 50/50 nebo jiné, třeba 60/40, pokud jeden z vás vloží víc. Zapisují se do katastru.

Partneři v registrovaném vztahu. Od 1. ledna 2025 nahradilo dřívější registrované partnerství partnerství v občanském zákoníku a na něj se přiměřeně použijí ustanovení o manželství, včetně společného majetku (stav k roku 2026; jak se zachází s vaším případem, ověřte na Ministerstvu spravedlnosti a u právníka).

Kdo kolik platí

Katastr eviduje podíly, ne příspěvky. Pokud jeden z partnerů vloží větší vlastní podíl z úspor, rejstřík to neukáže, pokud nenastavíte podíly tomu odpovídajícím způsobem nebo nepodepíšete vedlejší dohodu. Nejlepší ochranou pro partnera, který platí víc, je dohoda sepsaná právníkem, která říká, co se s přebytkem stane při prodeji nebo rozchodu.

Přemýšlejte o tom, co budete chtít za deset let, ne dnes. Vykoupili byste druhého? Za jakou cenu? V jaké době? Tyto otázky jsou nepříjemné a odpovědět na ně je teď levné.

Hypotéka

U společné hypotéky jste obvykle oba spoludlužníci a každý zpravidla ručí za celý dluh, ne jen za polovinu. Pokud jeden přestane platit, banka může požadovat celou částku po druhém. Banky také sčítají oba příjmy, takže společná žádost může půjčit víc než samostatná, ale váže vaše úvěrové záznamy k sobě.

Česká národní banka stanoví doporučené limity pro věřitele. U bydlení pro vlastní potřebu je doporučený poměr úvěru k hodnotě zástavy (LTV) 80 %, pro žadatele do 36 let 90 % (stav k roku 2026; ověřte u České národní banky). Zda a jak se věkové pravidlo uplatní, když je jednomu z vás víc než 36 let a druhému méně, je otázka pro banku: zeptejte se, jak se u párů používá.

Pokud sestavujete rozpočet, náš průvodce kolik potřebujete na vlastní podíl ukazuje, kolik si našetřit. Průvodce první hypotékou na Hypoteky.com vás procesem provede krok za krokem a odhad výše úvěru ukáže zhruba, kolik by banka mohla půjčit podle vašich příjmů a výdajů. Ani jedno není poradenství.

Pokud nejste oba Češi

Žádný český zákon cizincům koupi bytu nezakazuje; pozemky jsou jim otevřené také a od 1. května 2011 i zemědělská půda. Praktické překážky jsou u věřitele. Banky se dívají na pobytový status a historii příjmů a zahraniční příjem mohou posuzovat jinak. Co si připravit, vysvětlují náš průvodce hypotékami pro cizince a text o předschválení pro cizince.

Rozchod, prodej, smrt

Nejméně romantická část je nejužitečnější. Pokud byla hypotéka sjednána nebo znovu fixována od 1. září 2024, může být mimořádná splátka při prodeji nemovitosti nejméně dva roky po koupi bezplatná, stejně jako splátka po vypořádání společného jmění manželů po rozvodu (stav k roku 2026; ověřte u České národní banky a ve smlouvě). Smrt nebo dlouhodobá nemoc dlužníka také může v některých případech umožnit bezplatnou mimořádnou splátku; smlouva a banka řeknou, ve kterých.

Myslete také na závěť a zeptejte se banky, co nabízí k pojištění úvěru. U obojího vám poradí odborník.

Než podepíšete

Zkontrolujte byt jako byste kupovali sami; náš kontrolní seznam prohlídky se věnuje domu. Pokud si nejste jistí, zda vůbec kupovat, viz otázky, které si položit jako první.

Peníze od rodiny a dary

Mnoho párů kupuje s pomocí rodičů. Pokud rodič dává peníze, řekněte to písemně: dar, půjčka a záloha na dědictví mají každé jiné důsledky a příjemcem může být jen jeden z vás. Pokud jde o půjčku, domluvte podmínky. Věřitel se zeptá, odkud je vlastní podíl, protože banky ověřují původ prostředků, a čistá papírová stopa tento rozhovor zkrátí.

Závěti a „co kdyby“

Spoluvlastnictví se potkává s dědictvím. Pokud spoluvlastník zemře, jeho podíl obecně přechází podle jeho závěti nebo zákonných pravidel, ne automaticky na pozůstalého, takže zejména nesezdané páry by měly mluvit s notářem nebo právníkem. Je to krátká schůzka a nudná, což je ta nejlepší. Odkud začít, ukazuje náš průvodce právníky mluvícími anglicky.

Časté otázky

Musí být na hypotéce obě jména?

Ne vždy, ale pokud jste oba spoluvlastníci, banka bude obvykle chtít oba jako dlužníky. Zeptejte se věřitele.

Může nesezdaný pár koupit s různými podíly?

Ano. Podíly se zapisují do katastru.

Co když jeden z nás není Čech?

Cizinci mohou v Česku kupovat nemovitosti. Věřitelé se pozorně dívají na pobytový status a příjem, proto to ověřte včas.

Potřebujeme právníka?

Ne ze zákona v každém případě, ale u společných koupí se hodina s právníkem vyplatí. Viz náš průvodce [právníky mluvícími anglicky](/directory/how-to-find-an-english-speaking-lawyer-in-prague).

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.