Как купить квартиру в Праге с партнером: собственность и ипотека

Покупка квартиры вместе романтична ровно до тех пор, пока вы не прочитаете договор. Важные вопросы лишены глянца: на чье имя что записать, кто отвечает, если один из вас перестанет платить, и что будет с квартирой, если отношения закончатся.

В этом материале объясняется, как чешская система относится к парам. Он не может консультировать по вашему случаю. Самый дешевый час всей покупки — тот, который вы проведете с юристом или нотариусом до подписания.

Три способа владеть квартирой

Супруги обычно приобретают имущество в браке в общую собственность супругов (společné jmění manželů, SJM), если не договорились иначе брачным договором (smlouva o manželském majetkovém režimu). Тогда квартира принадлежит обоим без фиксированных долей.

Неженатые пары владеют квартирой как совладельцы (podílové spoluvlastnictví, долевая собственность) в указанных долях. Доли могут быть 50/50 или другими, например 60/40, если один из вас вкладывает больше. Они записываются в кадастр.

Партнеры в зарегистрированных отношениях. С 1 января 2025 года прежнее зарегистрированное партнерство заменено партнерством по Гражданскому кодексу, и к нему по аналогии применяются положения о браке, включая общее имущество (по состоянию на 2026 год; как рассматривается ваш случай, уточняйте в Министерстве юстиции и у юриста).

Кто сколько платит

Кадастр фиксирует доли, а не вклады. Если один партнер вносит больший первоначальный взнос из сбережений, реестр этого не покажет, если вы не установите доли соответственно или не подпишете дополнительное соглашение. Лучшая защита для партнера, который платит больше, — соглашение, составленное юристом, где сказано, что будет с превышением при продаже или расставании.

Подумайте о том, чего вы захотите через десять лет, а не сегодня. Выкупите ли вы долю другого? По какой оценке? За какое время? Эти вопросы неудобны, и отвечать на них сейчас дешево.

Ипотека

По совместной ипотеке вы обычно созаемщики, и каждый, как правило, отвечает за весь долг, а не только за половину. Если один перестанет платить, банк может потребовать все у другого. Банки также суммируют оба дохода, поэтому совместная заявка может позволить занять больше, чем одиночная, но она связывает вашу кредитную историю.

Чешская национальная банка устанавливает рекомендуемые лимиты для кредиторов. Для жилья, в котором собственник живет сам, рекомендуемое отношение кредита к стоимости залога (LTV) составляет 80 %, а для заемщиков младше 36 лет — 90 % (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Чешской национальной банке). Применяется ли правило о возрасте и как, когда одному из вас больше 36 лет, а другому меньше, — вопрос к банку: спросите, как оно действует для пар.

Если вы составляете бюджет, наш материал о том, какой нужен первоначальный взнос, покажет, сколько откладывать. Руководство по первой ипотеке на Hypoteky.com шаг за шагом описывает процесс, а калькулятор суммы кредита показывает примерно, сколько банк может одолжить исходя из ваших доходов и расходов. Ни то, ни другое не является консультацией.

Если вы оба не чехи

Ни один чешский закон не запрещает иностранцам покупать квартиру; земля тоже открыта для них, а с 1 мая 2011 года — и сельскохозяйственная. Практические препятствия возникают у кредитора. Банки смотрят на статус пребывания и историю дохода и могут иначе относиться к иностранному доходу. Что подготовить, объясняют наше руководство по ипотеке для экспатов и материал о предварительном одобрении для экспатов.

Расставание, продажа, смерть

Наименее романтичная часть самая полезная. Если ипотека заключена или переоформлена с 1 сентября 2024 года, досрочное погашение в связи с продажей недвижимости не менее чем через два года после покупки может быть бесплатным, как и погашение после раздела общего имущества супругов при разводе (по состоянию на 2026 год; уточняйте в Чешской национальной банке и в договоре). Смерть или длительная болезнь заемщика в некоторых случаях тоже дает право на бесплатное досрочное погашение; какие именно, скажут договор и банк.

Подумайте и о завещании, а также спросите банк, что он предлагает по страхованию кредита. Консультацию по обоим вопросам может дать специалист.

Перед подписанием

Проверьте квартиру так же, как проверяли бы в одиночку; наш чек-лист просмотра охватывает дом. Если вы вообще не уверены, стоит ли покупать, прочтите вопросы, которые стоит задать в первую очередь.

Деньги семьи и подарки

Многие пары покупают с помощью родителей. Если родитель дает деньги, зафиксируйте это письменно: подарок, заем или аванс в счет наследства имеют разные последствия, и получателем может быть только один из вас. Если это заем, определите условия. Кредитор спросит, откуда взялся первоначальный взнос, потому что банки проверяют источник средств, а чистая цепочка документов делает этот разговор коротким.

Завещания и «а если»

Совместная собственность связана с наследованием. Если один совладелец умирает, его доля, как правило, переходит по его завещанию или по закону, а не автоматически к пережившему, поэтому особенно неженатым парам стоит поговорить с нотариусом или юристом. Это короткая и скучная встреча, и это лучший вариант. С чего начать, показывает наше руководство по англоговорящим юристам.

Частые вопросы

Нужно ли, чтобы оба имени были в ипотеке?

Не всегда, но если оба — совладельцы, банк обычно захочет видеть обоих заемщиками. Спросите у кредитора.

Может ли неженатая пара купить в разных долях?

Да. Доли фиксируются в кадастре.

Что если один из нас не чех?

Иностранцы могут покупать недвижимость в Чехии. Кредиторы внимательно смотрят на статус пребывания и доход, поэтому уточните заранее.

Нужен ли нам юрист?

Не во всех случаях по закону, но совместные покупки — то место, где час юриста окупается. См. наше руководство по [англоговорящим юристам](/directory/how-to-find-an-english-speaking-lawyer-in-prague).

Это общий обзор, а не юридическая или налоговая консультация.