Novostavby k pronájmu v Praze: kdo je skutečný pronajímatel

Brožura ukazuje lobby, posilovnu a střešní terasu. Nájemní smlouva uvádí jméno, které neznáte. Nájem v novostavbě se liší od nájmu v činžáku ze třicátých let a největší rozdíl je v člověku na druhé straně smlouvy.

Kdo pronajímá nové byty

Developeři staví a prodávají. Po dokončení přecházejí byty ke kupcům a někteří z nich jsou investoři, kteří byt pronajímají, místo aby v něm bydleli. Váš pronajímatel tak bývá jeden ze tří typů:

• Soukromý vlastník, který byt koupil k pronájmu, někdy přes makléře nebo správcovskou firmu.
• Firma nebo investor s více byty v domě, často s typovou smlouvou.
• Developer nebo spřízněná firma, která pronajímá neprodané jednotky nebo jednotky ponechané k pronájmu. Stává se to, ale méně často, proto si ověřte, kdo je ve smlouvě uveden.

Prodejní stranu pokrývá náš průvodce koupí novostavby. Co je na trhu k pronájmu, shromažďují novostavby k pronájmu, a kdo staví, ukazuje přehled developerů působících v Praze.

Co dostanete

Nové budovy mají skutečné výhody: moderní izolaci a vytápění, výtahy, často balkon nebo terasu, sklep a parkování v domě. Developeři vybírají pozemky poblíž dopravy, takže bývají dobře napojené. Oblasti ukazuje náš přehled kde stojí jeřáby.

Mají i nevýhody. Okolní ulice mohou být ještě staveništěm, obchody přicházejí pozdě a v prvních letech se objevují drobné vady (snagging), které je třeba opravit. Zeptejte se, zda má dům plné povolení k užívání a zda se v okolí plánují stavební práce.

Kolik to stojí

Výši nájemného neuvádíme. Nájemné v novostavbách se určuje byt od bytu a rychle se mění. Ukázat můžeme, z čeho se cena skládá:

• Nájemné, které pro daný byt stanoví pronajímatel.
• Zálohy na služby za výtah, úklid, osvětlení, vodu a vytápění, které mohou být v domě s vybavením vyšší. Viz kdo co platí.
• Příplatky: parkovací stání a sklep se často pronajímají zvlášť, viz parkování a skladování.
• Kauce, nejvýše ve výši tříměsíčního nájemného.

Sečtěte nájemné, zálohy a příplatky do jedné měsíční částky a porovnejte ji se starším bytem stejné velikosti poblíž. Orientovat se vám pomůže přehled nájemného podle čtvrtí.

Dokumenty a otázky

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) uvádí energetickou třídu budovy. Pronajímatel by ho měl umět ukázat a předat a třída se uvádí v inzerátech (aktuální pravidlo pro inzerci pronájmů ověřte u Ministerstva průmyslu a obchodu). Nová budova by měla mít dobrou třídu.

Krátkodobý pronájem je regulovaný a společenství vlastníků jednotek (SVJ) ho nemůže zakázat ve stanovách (Nejvyšší soud, 2023), domovní řád ale může upravovat chování hostů. Podnájem vyžaduje souhlas pronajímatele a domovní řád může přidat další omezení, proto si přečtěte pravidla krátkodobých pronájmů, než něco takového plánujete.

Vzorový byt, nebo skutečný

Vzorový byt je zařízený prodejní byt. Pronájem je skutečný byt, proto požádejte o prohlídku jednotky, ve které budete bydlet, ve stejném patře a se stejnou orientací, jaká je ve smlouvě. Zkontrolujte okna, zásuvky a hluk. Náš průvodce návštěvou prodejní kanceláře developera se týká kupujících, ale princip je stejný.

Kde se shlukují

Pronájmy v novostavbách se soustředí tam, kde developeři postavili domy: v Karlíně, na Smíchově, v Holešovicích, ve Vysočanech a na okrajích podél linek metra. Každá čtvrť má jiný ráz. Viz Karlín dnes, Praha 5 a Smíchov a Vysočany.

Záleží i na načasování. V domě, který právě otevřel, je dostupných mnoho bytů najednou, což může znamenat prostor pro vyjednávání u pronajímatele, který chce prvního nájemce. V desetiletém domě jsou usazení sousedé a společenství vlastníků jednotek (SVJ) má za sebou zkušenosti. Žádná varianta není lepší, jen každá přináší jiné kompromisy.

Bydlení v praxi

Zjistěte, co usnadňuje každodenní život. Jak se řeší balíky? Kam patří kola a kočárky? Je vytápění individuální, nebo centrální? Dívají se okna do klidného dvora, nebo na hlavní silnici? SVJ nebo správce domu stanoví domovní řád o nočním klidu, střešních terasách, posilovnách, zvířatech a chování hostů. Vyžádejte si jeho kopii, protože vás zavazuje prostřednictvím nájemní smlouvy.

Zkontrolujte také délku nájmu a výpověď. Některé nájemní smlouvy v novostavbách jsou na dobu určitou, viz ukončení nájmu v Praze. Při předání vše vyfotografujte podle kontrolního seznamu pro nastěhování.

Časté otázky

Pronajímají developeři byty přímo?

Někdy ano, ale mnoho pronajímaných bytů v nových domech patří soukromým investorům. Ověřte si, kdo je pronajímatel.

Je nájemné v novostavbách vyšší?

Často ano, ale liší se podle oblasti a domu. Porovnejte celkové měsíční náklady se staršími byty poblíž.

Co je PENB?

Průkaz energetické náročnosti budovy, který uvádí její energetickou třídu. Vyžádejte si ho před podpisem.

Mohu si v novostavbě nahlásit pobyt?

Obvykle ano, se souhlasem vlastníka. Požádejte o něj písemně.

Zeptejte se pronajímatele, kdo zvedne telefon, když se porouchá výtah. Tahle jedna odpověď vám řekne víc než brožura.

Toto je obecný výklad, nikoli právní ani daňové poradenství.